Zamyšlení nad současnou situací hypotečního a realitního trhu
Jak jsem slíbil, přináším vám další ze své sbírky článků, které se zabývají aktuálním děním na finančním trhu. Opět si vezmu do parády hypotéky, reality a jejich možný vývoj.
Když byl před rokem 2020 koronavirus na míle vzdálen, ceny nemovitostí rostly jako v předchozích obdobích. Další vývoj je podle mého názoru značně nejistý a bude záležet na době trvání karantény. Pokud aktuální opatření budou trvat místo několika málo týdnů několik měsíců určitě to bude mít vliv na ceny nemovitostí. Nápovědou bude cena nemovitostí v Praze a Středočeském kraji. Pokud půjdou dolů, je pravděpodobné, že půjdou ceny dolů i v ostatních krajích. Předpokládaný pokles však bude maximálně 10 %, následný nárůst podle prognóz bude 2-3 roky. Důležitou roli v ceně nemovitostí budou hrát úrokové sazby. I když ČNB snížila úrokové sazby, cenotvorbu bank to však nemusí ovlivnit. Když začátkem letošního roku ČNB opět zvedla úrokové sazby, banky naopak úrokové sazby snižovaly. Na velikost úrokových sazeb budou mít vliv především nesplácené půjčky firem a množství nesplácených hypoték.
Opět hypoteční krize?
Hypotéky byly velkým tématem také v době krize v roce 2008. Tentokrát nejsou ale spouštěčem celé krize. Každopádně krize tehdy a teď jsou si podobné. Aktuální odhady jsou, že globální ekonomika spadne o celé procento, což je více než v roce 2009. Globální měřítko krize bude mít s jistotou vliv i na naši ekonomiku. Česko je totiž velmi závislé na vnějším obchodu především s Německem, které se začíná potýkat s výraznou recesí. Koronavirem bude zasažen celý dodavatelský řetězec. To vše může v důsledku vést až k rostoucí nezaměstnanosti a následnému prodeji nemovitostí. Krize tak podle mého dopadne především na drobnější podnikatele, kteří pořídili několik investičních bytů na úvěr.
Vláda odložila splátky všech úvěrů
Na vliv ceny hypoték a nemovitostí bude mít i vládní nařízení, které bankám nařizuje odložení splátek na 3 nebo 6 měsíců, pokud o to klient požádá. Banky tak podle předpokladů přijdou o 115 miliard korun a to se někde musí podepsat. Velkou neznámou jsou pak nebankovní společnosti. Ty na rozdíl od bank nežijí z žádných podpůrných produktů, ale pouze z půjček. Vládní nařízení odkladu splátek je může přivést k bankrotu. Jedním z posledních důvodů, který zahýbe jak s hypotékami tak i realitami, je prohlášení ministryně financí, že bude zrušena daň z nabytí. Toto prohlášení je za mě velmi nepravděpodobné a po konci karantény se po prohlášení slehne zem. Stát by se totiž připravil o nejjednodušší formu příjmu do státní kasy.
Jak to bude dál?
Po sepsání výše uvedených řádků mě napadá několik možných scénářů. Já se zaměřím pouze na můj osobní. Po tvrdých vládních opatření se začne situace postupně uvolňovat. Firmy začnou hledat nové možnosti obchodu. I když krize bude mít za následek větší nezaměstnanost, tak si myslím, že půjde pořád o zdravá procenta. I kdyby nastal scénář, kdy menší firmy zaniknou, velké pojmou tyto uvolněné pracovníky a ekonomika se tak bude držet v relativně dobrých číslech. S jistotou vzroste počet nesplácených úvěrů a tak banky budou reagovat větším rozptylem úrokové sazby. Pokud budete vyhodnoceni jako rizikový klient může vás potkat sazba kolem 2,5-3 %. Naopak pokud budete vyhodnoceni jako méně rizikový budete schopni získat úrokovou sazbu pod 2 %. Ceny standardních nemovitostí tak zůstanou beze změn, pokles pocítí pouze předražené nemovitosti, které se v době ekonomické stability i tak prodaly. Ať se budete bavit s jakýmkoli odborníkem, každý bude mít na situaci jiný názor, ale vždy jde jen o názor a až skutečná doba karantény a následný postoj globální ekonomiky ukáže, jakým směrem se bude ubírat tuzemský trh.
